CALCUL DE LA PLUS-VALUE
1°) Détermination du prix de cession :
Le prix de cession s’entend du prix stipulé à l’acte, augmenté, les cas échéant, des charges et indemnités stipulées dans le contrat de vente au profit du vendeur et diminué des frais de cession (commission Agence, frais de mainlevée, …).
La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens meubles soient justifiées par la production de factures et inventaire de commissaires-priseurs.
En cas ce ssion d’un immeuble en indivision, la plus-value est imposée au nom de chaque indivisaire à raison de la fraction du prix de vente correspondant à ses droits dans l’indivision à la date de la vente, même si les indivisaires ont convenu d’une répartition différente du prix.
2°) Détermination du prix d’acquisition :
- a) Pour le cas d’une acquisition à titre onéreux:
Le prix d’acquisition correspondant au prix effectivement versé lors de l’achat du bien tel qu’il a été stipulé dans l’acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant.
Le prix d’acquisition est majorée forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d’acquisition ou du montant réel des frais d’acquisition.
- b) Pour le cas d’une acquisition à titre gratuit (succession, donation):
Le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation, ou à défaut, la valeur vénale réelle à la date de cette acquisition.
Cette valeur est majorée des frais d’acquisition retenus pour leur montant réel et justifié.
- c) Majoration des travaux:
Le prix d’acquisition quelque soit son origine peut être majoré des dépenses de travaux. Il s’agit exclusivement des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration pour leur montant réel, à l’exclusion :
- de celles présentant le caractère de dépenses locatives (peintures, papiers peints, moquettes, …),
- de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.
Ces travaux doivent avoir été effectués par une entreprise justifiés par une facture acquittée. Sont donc exclus les travaux réalisés par le vendeur.
Les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de cinq (5) ans peuvent toutefois être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition. Le forfait de 15% s’applique sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux, c’est-à-dire même en l’absence de travaux.
3°) Abattement pour durée de détention :
Lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq (5) ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
