PLUS VALUES LES CAS PARTICULIERS
1°) DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
- a) Vente d’un immeuble après réunion de propriété:
En cas de cession de la pleine propriété d’un immeuble après réunion de la nue-propriété (acquise à titre gratuit ou onéreux), et de l’usufruit par extinction au décès de l’usufruitier ou au terme de l’usufruit, le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value est égal à la somme des valeurs vénales de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur, bien que la valeur d’acquisition de l’usufruit soit nulle.
En cas de cession de la pleine propriété d’unimmeuble lorsque la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est égal à la somme des prix d’acquisition de chacun des drois démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition.
Lorsque l’immeuble est cédé après réunion de la nue-propriété reçue par donation ou succession et de l’usufruit acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit.
Lorsque le cédant de l’immeuble en pleine propriété a acquis la nue-propriété et l’usufruit par donation ou succession, le prix d’acquisition est égal à la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des transmissions.
- b) Cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier d’un immeuble démembré:
En cas de cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, le prix de vente global de l’immeuble doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l’usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente. Il sera en pratique fait application du barême de l’article 669 du Code Général d’Impôts pour la détermination de la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
Le prix d’acquisition de chaque droit est celui stipulé dans l’acte ou en cas d’acquisition à tire gratuit, de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Lorsque le démembrement a pour origine une succession antérieure à 2004, cette valeur est retraitée par application du barème de l’article 669 du C.G.I en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession.
- c) Cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit:
Lorsque le droit cédé a été acquis isolément, le prix d’acquisition est le prix du droit stipulé dans l’acte, ou en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Lorsque le démembrement a pour origine une succession antérieure à 2004, cette valeur est retraitée par application du barème de l’article 669 du CGI en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession.
En cas de cession isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un immeuble acquis en pleine propriété, la valeur d’acquisition du droit vendu à retenir pour le calcul de la plus-value correspond à la fraction de la valeur d’acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit. Cette fraction est obligatoirement appréciée, au jour de la cession, à partir du barème de l’article 669 du CGI.
2°) IMMEUBLE CEDE OU ACQUIS MOYENNANT RENTE VIAGERE :
Lorsqu’un immeuble est cédé moyennant une rente viagère, le prix de cession à retenir est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts, augmenté le cas échéant de la fraction du prix payé comptant. Autrement dit, la plus-value est calculée à partir du rpix fixé dans l’acte de vente et converti en rente.
En cas de revente du bien acquis moyennant rente viagère, le prix de cesfsion à retenir s’entend du prix stipulé dans l’acte et comprend, s’il y a lieu, le montant des arrérages restant à courir. Le prix d’acquisition est en principe la valeur en capital de la rente majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.
