LA VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT : GARANTIE ET PROTECTION DE L'ACQUEREUR

1°) Un échelonnement des paiements du prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux :

Le bien acheté n’existant encore pas lors de la signature de l’acte de vente, l’obligation du vendeur n’est donc pas encore réalisée. En conséquence, la loi a prévu pour l’acquéreur, dont l’obligation est de s’acquitter du prix fixé, un échelonnement des paiements strictement encadré qui ne peuvent excéder au total :

- 35% du prix à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte,

- 70% à la mise hors d’eau (gros œuvre achevé),

- 95% à l’achèvement des travaux,

- 5% à la livraison

En général, le contrat de réservation prévoit souvent des tranches intermédiaires, comme lors de la mise hors d’air…

2°) Garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement des sommes versées par l’acquéreur :

La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux.

La garantie de remboursement consiste en une caution bancaire délivrée aux termes de laquelle l’organisme caution s’engage solidairement avec le vendeur promoteur à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur si la vente faisait l’objet d’une résolution pour cause d’inachèvement.

La garantie financière d’achèvement consiste en une caution donnée par une banque, une assurance ou une société de caution mutuelle de financer les travaux pour parvenir à l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du vendeur promoteur. Cette garantie doit être mise en œuvre par l’acquéreur.

3°) Garantie de parfait achèvement :

Une garantie de parfait achèvement est due par l’entrepreneur réalisant les travaux, au vendeur promoteur pendant un délai d’un an à compter de la réception. Cette garantie profite indirectement à l’acquéreur, puisqu’il sollicitera le vendeur à mettre en œuvre cette garantie, s’il existe des défauts de conformité ou des vices de construction.

4°) Garantie de surface :

Le vendeur doit une garantie de surface à l’acquéreur. La surface réelle doit donc être identique à celle visée au contrat de réservation ainsi qu’à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement. Néanmoins en général il est convenu d’une clause de tolérance d’un maximum de 5%. En conséquence, si le bien livré comprend une surface inférieure à 95% à celle stipulée aux termes des actes, l’acquéreur disposera pendant un an à compter de la livraison d’une action en justice en diminution du prix à l’encontre du vendeur promoteur.

5°) Garantie biennale :

L’acquéreur dispose d’une garantie de bon fonctionnement des équipements, pendant une durée de deux ans. L’acquéreur doit signaler au vendeur tous les problèmes rencontrés concernant les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction, par lettre recommandée avec avis de réception.

6°) Garantie de l’isolation phonique :

Il s’agit d’une garantie d’un an à compter de la prise de possession, concernant les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.

7°) Garantie décennale et assurance dommages-ouvrages :

Le vendeur promoteur en sa qualité de professionnel de l’immobilier, doit une garantie au profit de l’acquéreur, pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux, sur tous les dommages qui compromettraient la solidité de l’ouvrage ou qui le rendraient impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité, défaut affectant les fondations ou les murs porteurs…).

Le vendeur promoteur a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage. Cette assurance a pour effet de garantir les dommages qui relèveraient de la garantie décennale visée ci-dessus, sans attendre que la responsabilité du vendeur soit prononcée par le juge. Elle permet ainsi la réalisation rapide des travaux de réparation des dommages. L’acquéreur doit, dès qu’il en a connaissance, informer du dommage, par lettre recommandée avec avis de réception, le syndic, qui aura la charge de se rapprocher de l’assureur et faire jouer l’assurance dommages-ouvrages.