LA VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT : LE DEROULEMENT

1°) Signature d’un contrat de réservation :

Le vendeur promoteur et l’acquéreur peuvent signer un contrat préliminaire appelé « contrat de réservation », (seul forme d’avant-contrat possible), aux termes duquel, le vendeur s’engage à réserver un local à l’acquéreur sous réserve que le programme immobilier se réalise.

Le vendeur promoteur, souvent par l’intermédiaire de ses commerciaux, fournit à l’acquéreur des plaquettes commerciales, présentant le futur ensemble immobilier réalisé. Néanmoins, il ne s’agit là que d’un élément de publicité qui ne revet aucune valeur contractuelle et n’engage pas le vendeur.

Le contrat de réservation doit viser au minimum, et sous peine de nullité les informations suivantes :

- la surface habitable approximative du logement,

- le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendance, dégagements,

- la situatin dans l’immeuble ou dans le lotissement,

- la qualité de la construction au moyen d’une notice technique annexée indiquant la nature et la qualité des matériaux et élements d’équipement ainsi que les équipements collectifs qui présente une utilité pour le bien vendu (ascenseur, cave, chauffage collectif, …).

- le prix prévisionnel du bien réservé et les modalités de sa révision dans les limites autorisées par la loi,

- la date prévisionnel de la réitération de la vente en la forme authentique,

- le délai de réalisation des travaux et ses exceptions,

- les conditions suspensives à prévoir comme l’obtention d’un financement par l’acquéreur,

- la reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la Construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie.

En général, mais ce n’est pas une obligation légale, il sera prévu le versement par l’acquéreur, d’une somme au titre de dépôt de garantie, limitée à 5% du prix de vente si la réitération en la forme authentique est prévue dans le délai d’un an, et limitée à 2% du prix de vente si la réitération en la forme authentique est prévue dans le délai supérieur à un an, mais ne pouvant dépasser deux ans. Au-delà de ce délai, aucune somme ne peut être réclamée.

Dès lors que le bien acheté est à destination d’habitation, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel il aura la possibilité de se rétracter sans avoir à en justifier la cause.

L’ensemble du dossier comprenant une copie du contrat de réservation signé et de ses annexes, sera transmise au Notaire en charge du programme qui procèdera à l’instruction du dossier et à la rédaction de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.

2°) Réitération en la forme authentique de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement :

Une fois l’instruction du dossier effectuée avec la vérification de la réalisation des conditions suspensives, dont l’obtention par l’acquéreur de son financement, le Notaire en charge du programme établira un projet de l’acte établi en la forme authentique, constatant la vente en l’état futur d’achèvement et adressera ce dernier avec une copie du règlement de copropriété – état descriptif de division, de la notice descriptive et des plans des lots vendus par lettre recommandée à l’acquéreur.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement doit contenir les informations suivantes :

- la description de l’ensemble immobilier et la partie de l’immeuble vendu,

- le prix de vente et les modalités de paiement de celui-ci, ainsi que les conditions et modalité de révision du prix

- le délai de livraison et éventuelement la clause de prorgation de délai,

- les différentes garanties visées ci-après,

- le règlement de copropriété – état descriptif de division

- les références des pièces relatives à la construction (permis de construire, certificat de non-recours et de non-retrait, plan annexé au permis, attestation d’assurance dommages-ouvrage…)

A compter de la réception, l’acquéreur dispose d’au moins un mois avant la date de signature. Toutefois, il peut y renoncer expressément et régulariser la vente dans un délai plus court.

A compter de la réception dudit projet, l’acquéreur peut convenir en accord avec le Notaire, d’un rendez-vous de signature. Le Notaire adressera ensuite à l’acquéreur une convocation contenant le décompte financier, permettant à ce dernier de procéder au déblocage des fonds auprès de son établissement bancaire. 

3°) Transfert de propriété et de jouissance :

Au moment de la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, le bien vendu n’est pas encore achevé.

En conséquence :

- le transfert de propriété a lieu au moment de la signature pour le terrain et les constructions déjà réalisées, puis au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En contrepartie, l’acquéreur est tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’execution des travaux sur justification d’une attestation délivrée par un homme de l’art.

- le transfert de jouissance s’opère lors de livraison par la remise des clefs. Un rendez-vous en présentiel sera fixé entre un représentant du vendeur et l’acquéreur, aux termes duquel, l’acquéreur pourra vérifier du parfait achèvement du bien acheté et de la conformité de ce dernier avec le contrat de réservation et les travaux commandés. Un procès-verbal de livraison précisant l’absence ou l’existence de réserves résultant de vices de construction ou défauts de conformité, sera signé par les parties. L’acquéreur disposera encore d’un délai d’un mois après livraison pour notifier des anomalies, par lettre recommandée au vendeur.

Il est ici précisé que durant la période courant entre la signature de l’acte de vente et la livraison, le VENDEUR reste maître de l’ouvrage, lui permettant ainsi de finaliser les travaux, et l’ACQUEREUR a l’interdiction de se déplacer sur le chantier.

4°) Prix et frais de l’opération :

Le prix convenu entre les parties s’entend taxe à la valeur ajoutée incluse. En effet le vendeur promoteur en sa qualité d’assujettis, déclarera sur relevé CA3 la taxe et s’acquittera après déduction du paiement de cette dernière.

Le prix de vente est donc stipulé révisable en fonction du montant du taux de T.V.A au jour de l’exigibilité. Il peut donc être révisé à la hausse ou à la baisse. Cette révision est opposable à l’acquéreur.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement est soumis :

- à la taxe de publicité foncière au taux actuel de 0,71498% du prix hors taxe de vente,

- à une contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10% du prix de vente, avec un minimum de 15€

- à l’émolument du au notaire, proportionnel sur le prix exprimé dans l’acte de vente, fixé selon un tarif fixé par la loi,

- à l’émolument de formalités du au notaire, fixé selon un tarif fixé par la loi,

- au versement de débours.

En principe, ces frais, taxes, contributions et débours sont dus par l’acquéreur et sont appelés par le Notaire avec la quote-part du prix de vente stipulé payable comptant. Toutefois, les vendeurs promoteurs peuvent décider dans une démarche commerciale, de prendre à leur charge ses frais et taxes. Ils seront alors retenus sur le prix de vente par le Notaire.