LA VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT LE PRINCIPE

DESIGNATION - QUALITE - CAPACITE DES PARTIES

Le NOTAIRE en charge du dossier, a la charge de vérifier la désignation des cocontractants, mais également leur qualité et leur capacité.

- VENDEUR :

Le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier. Il s’agit en général d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Il peut s’agir également un organise d’Office d’Habitation à Loyer Modéré. Celui-ci doit communiquer ses statuts enregistrés, un extrait Kbis et un etat relatif aux procédures collectives de moins de deux mois.

Cette société doit être immatriculée et avoir la personnalité juridique et ne pas faire l’objet d’une procédure collective l’interdisant de disposer.

Le VENDEUR ayant la qualité de constructeur, il est vivement conseillé aux acquéreurs de bien choisir ce dernier en privilégiant des sociétés notoirement solvables et de se renseigner sur les programmes qui auraient été déjà réalisés par cette dernière.

- ACQUEREUR :

L’acquéreur peut être une ou des personnes physique(s) ou une personne morale régulièrement immatriculée.

L’acquéreur personne physique peut acheter seul, avec son conjoint ou en indivision. Il doit justifier de son identité en communiquant copie de sa pièce d’identité en cours de validité.

Si l’acquéreur est un mineur ou un majeur soumis à un régime de protection, il y a lieu de respecter les règles en matière d’emploi des fonds et nécessitera parfois l’intervention du juge qui devra délivrer une ordonnance autorisant l’acquisition.

Si l’acquéreur est une personne mariée sous un régime de communauté, le bien acquis sera commun, sauf s’il est fait déclaration d’emploi ou de remploi de fonds propres pour un montant supérieur à la moitié de la valeur correspondant au prix d’achat augmenté des frais d’acquisition.

Si l’acquéreur est une personne morale, celle-ci doit être immatriculée et avoir la personnalité juridique et ne pas faire l’objet d’une procédure collective l’interdisant de disposer.

L’acquéreur doit avoir la pleine capacité pénale. En effet, les personnes condamnées à la peine d’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ne peuvent acquérir, à moins qu’il atteste destiner le bien acheté à un usage d’occupation personnelle.

REPRESENTATION DES PARTIES A L’ACTE

Le VENDEUR donnera généralement pouvoir à un collaborateur du Notaire en charge du programme pour signer l’ensemble des actes, au nom et pour le compte de la société venderesse.

L’ACQUEREUR peut également s’il le souhaite se faire représenter à l’acte. Toutefois, la procuration devra revétir la forme d’un acte authentique et devra être reçue par devant Notaire.

BIEN VENDU 

Il pourra s’agir d’une maison, d’un local à usage d’habitation, ou usage mixte d’habitation et professionnel, ou usage commercial et des locaux annexes (caves, garages, celliers), formant un lot privatif désigné aux termes d’un règlement de copropriété - état descriptif de division.

A ce lot est attachée une quote-part de l’ensemble immobilier, appelée tantième de copropriété.

Après l’achèvement de l’ensemble immobilier, le vendeur promoteur désigne un syndic provisoire qui aura la charge de procéder à la réception de l’immeuble et à la gestion de ce dernier, jusqu’à la première assemblée générale des copropriétaires aux termes de laquelle il sera désigné le syndic officiel.

OBJECTIF DES PARTIES 

- VENDEUR :

Construire un ensemble immobilier comprenant un ou plusieurs corps de bâtiments.

Commercialiser et vendre par lots privatifs cet ensemble immobilier.

En raison des règles d’urbanisme communales, les programmes immobiliers à usage d’habitation, peuvent comprendre un pourcentage de logements sociaux.

- ACQUEREUR :

L’acquéreur réalise l’acquisition d’un bien pour lequel, il dispose d’une capacité de modification sur les finitions, sous réserve d’un accord du vendeur.

L’acquéreur peut réaliser cette acquisition pour pour lui-meme ou à titre d’investissement locatif.

Cet investissement locatif peut s’accompagner d’une déclaration d’option à un régime d’optimisation fiscale (ex : dispositif PINEL…).